Não consigo mais pagar as parcelas do imóvel ou terreno. Posso desistir?

Você comprou um apartamento na planta ou um terreno em loteamento, pagou anos de parcelas e agora a conta não fecha.

Vem o medo: “vou perder tudo o que paguei?”

Nem sempre se perde tudo. Como advogada, vejo distratos ruins assinados por falta de informação.

Posso desistir do imóvel ou do terreno se não consigo mais pagar?

Em muitos casos, sim. Quem comprou imóvel na planta ou lote direto da construtora ou loteadora e não consegue mais pagar pode pedir o fim do contrato, mesmo já atrasado. A empresa não pode ficar com tudo: ela devolve parte do que foi pago, descontando só o que a lei e o STJ permitem.

O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor declara nula a cláusula de perda total das parcelas. E a Súmula 543 do STJ manda devolver: tudo, se a culpa foi da empresa; em parte, se o comprador desistiu.

Quanto a construtora ou loteadora pode descontar do que eu paguei?

Depende da data do contrato e do tipo de imóvel. Em contratos anteriores a dezembro de 2018, o STJ tem admitido desconto entre 10% e 25% do pago. Nos mais novos, a Lei do Distrato fixou tetos de multa: até 25% para apartamento na planta e até 10% do valor do contrato para lote.

A Lei 13.786/2018, a Lei do Distrato, separou os casos. Apartamento na planta: multa de até 25% do que você pagou, mais a corretagem; se o prédio tem “patrimônio de afetação” (o dinheiro da obra fica separado do caixa da construtora), a multa pode chegar a 50%. Lote: multa e despesas administrativas, somadas, até 10% do valor atualizado do contrato, mas esse não é o teto de todos os descontos: corretagem embutida, IPTU, encargos de mora e taxa de uso de até 0,75% ao mês (se já tinha a posse) entram por fora, e a taxa de uso em lote vazio é discutida no STJ. Prazo de devolução: prédio sem afetação, parcela única depois de 180 dias do fim do contrato; com afetação, até 30 dias após o habite-se; lote, até 12 parcelas após carência.

Exemplo ilustrativo: lote de R$ 100.000, você pagou R$ 30.000. A loteadora quer reter 10% do contrato: R$ 10.000, um terço do pago. A 3ª Turma do STJ, em casos de loteamento (REsp 2.106.548/SP), decidiu que em relação de consumo os descontos somados não passam de 25% do pago, o que aqui cairia para R$ 7.500, com devolução imediata. Essa é a conta defendida pela 3ª Turma naquele entendimento, não um resultado garantido para todo distrato: a 4ª Turma adota outra base de cálculo, sobre o valor do contrato.

O detalhe que quase ninguém repara: a briga está em julgamento agora. Em agosto de 2026, a 2ª Seção do STJ afetou os Temas Repetitivos 1.464, 1.465 e 1.466 para fixar percentual e base de cálculo em contratos anteriores à lei, lotes pós-lei e multa de 50% com afetação. Isso não tira seu direito, só muda a estratégia.

A lei prevê que a multa pode ser afastada se outra pessoa assumir o contrato, com aprovação da empresa e cumprimento dos requisitos. Só encontrar alguém interessado não basta.

E se eu financiei com o banco?

Se o imóvel foi financiado por banco, com alienação fiduciária, a regra muda. Nesse modelo não há devolução de parcelas: o imóvel vai a leilão, o valor da venda abate a dívida e as despesas, e só a sobra, se houver, volta ao comprador. Aqui vale a Lei 9.514/97, não a Lei do Distrato.

Ela aparece até em contratos diretos com construtoras e loteadoras: confira a matrícula. Renegociar antes do leilão costuma valer mais.

Quais documentos preciso juntar?

Para pedir o fim do contrato e a devolução, o comprador precisa reunir o contrato completo com o quadro-resumo, todos os comprovantes de pagamento, as mensagens trocadas com a empresa e a matrícula do imóvel. Esses papéis mostram quanto foi pago, qual multa foi combinada e se o empreendimento tem patrimônio de afetação.

• Contrato assinado, com o quadro-resumo
• Comprovantes de todas as parcelas, entrada e corretagem
• Matrícula atualizada do imóvel

O que fazer primeiro quando as parcelas apertam?

O primeiro passo é não deixar a dívida crescer em silêncio. Quem percebe que não vai conseguir pagar deve procurar a empresa por escrito, pedir a proposta de distrato com o cálculo detalhado e guardar tudo. Só depois de ler essa conta, e comparar com os limites da lei, vale assinar qualquer papel.

• Avise a empresa por escrito e peça o distrato com cálculo item por item.
• Confira a data do contrato: antes ou depois de 28/12/2018 muda tudo.
• Não assine distrato com perda total sem orientação; acima dos limites da lei, cabe revisão judicial.

Perguntas frequentes

Estou com parcelas atrasadas. Ainda posso pedir o distrato?

Em regra, sim. O atraso não apaga o direito de pedir o fim do contrato e a devolução; o que muda é a multa e a cobrança em curso. Com alienação fiduciária, o caminho é o da Lei 9.514.

Se a construtora atrasou a obra, posso receber tudo de volta?

Depende do prazo. A lei tolera até 180 dias de atraso, se isso estiver claro e destacado no contrato. Passado esse prazo sem culpa sua, cabe encerrar o contrato com devolução integral em até 60 dias e multa a seu favor.

Cada caso tem seus próprios detalhes e documentos que precisam ser analisados com calma. A DOMAT Advocacia mantém seus canais abertos para orientações e informações sobre atendimento.