Comprou um imóvel e não consegue mais pagar? Veja o que acontece com o dinheiro que você já pagou

Sabemos que essa dúvida costuma vir junto com duas preocupações: a parcela que não cabe mais no bolso e o medo de perder anos de esforço. Por isso, o DOMAT preparou este guia, em linguagem simples. Aqui você vai entender o que a lei garante, o que ela deixa descontar e por que nenhuma porcentagem pronta substitui a leitura do seu contrato.

1. “Perder tudo” é proibido

O Código de Defesa do Consumidor (art. 53) proíbe a cláusula que faz o comprador perder todas as parcelas pagas quando o vendedor, por falta de pagamento, pede o fim do contrato e o imóvel de volta.

Só que proibir a perda automática é diferente de garantir devolução. A lei permite descontar multa, taxa de ocupação, impostos e outros encargos. Quando a pessoa pagou poucas parcelas, esses descontos podem engolir todo o valor.

Um caso real julgado pelo STJ mostra isso. No REsp 2.104.086/SP (Quarta Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 07/10/2025, DJEN 12/11/2025), o comprador tinha um lote em um empreendimento de lazer com acesso controlado. O contrato foi assinado depois da Lei do Distrato, previa multa e taxa de ocupação, e o comprador foi avisado das consequências no quadro-resumo que assinou.

Ele pagou cerca de R$ 6,5 mil de um contrato de aproximadamente R$ 111 mil. Os descontos consumiram tudo. Para o STJ, isso não violou o art. 53 do CDC.

→ Inteiro teor do REsp 2.104.086 no STJ

Mas atenção: esse entendimento não é unânime. Você vai ver isso na seção 4.

2. De quem é a culpa? Essa é a primeira pergunta

Antes de perguntar “quanto volta”, é preciso perguntar “por que o contrato está acabando?”.

• A culpa foi só da construtora ou do vendedor? A devolução é integral.
• Foi o comprador quem desistiu ou deixou de pagar? A devolução é parcial.

O STJ resumiu essa regra assim:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (STJ, Súmula 543, Segunda Seção, aprovada em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

→ Súmula 543 no portal do STJ

A Lei 13.786/2018, chamada de Lei do Distrato, criou prazos próprios para a devolução em imóveis na planta e em loteamentos. Mas, nos contratos de consumo, esses prazos podem ser discutidos com base na Súmula 543. Ou seja: quando e como o dinheiro volta depende do tipo de contrato e de cada situação.

3. Imóvel na planta: o que pode ser descontado

Imóvel na planta é aquele que você compra ainda em obra, direto com a incorporadora (a empresa responsável pelo empreendimento).

Quem regula o fim desse contrato é o art. 67-A da Lei 4.591/1964. Ele vale tanto para o distrato quanto para quando o comprador deixa de pagar. A conta parte do que você pagou diretamente à incorporadora, com correção pelo índice do contrato. Desse valor, a empresa pode descontar:

• a comissão do corretor, inteira;
• uma multa de até 25% do que você pagou, ou de até 50% quando existe patrimônio de afetação. Em palavras simples: é quando o dinheiro da obra fica separado das outras contas da empresa;
• se o imóvel ficou à sua disposição: impostos, condomínio, taxa de ocupação de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato e outros encargos daquele período.

Esses descontos não podem passar do que você realmente pagou. A única exceção é a taxa de ocupação (§ 4º).

Por isso, cuidado com frases como “você recebe 75%” ou “você recebe 50%”. Essas contas olham só para a multa e esquecem os outros descontos.

Quando o dinheiro volta:

Fique de olho no Tema 1.466 do STJ. Em 30 de junho de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu julgar, como recurso repetitivo, uma pergunta importante: nos contratos com patrimônio de afetação assinados depois da Lei do Distrato, a empresa pode mesmo reter até 50% do que foi pago quando o comprador deixa de pagar? A decisão foi publicada em 4 de agosto de 2026.

O relator é o Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Os recursos que servem de base são os REsps 2.258.822/SP, 2.258.565/SP e 2.259.135/SP. Enquanto isso, recursos especiais e agravos sobre o mesmo assunto ficam parados. Ainda não há resposta definitiva.

4. Lote ou terreno: o que a lei diz e o que ainda está em discussão

No caso de terreno, a regra está no art. 32-A da Lei 6.766/1979. A empresa pode descontar:

• multa e despesas administrativas (incluindo o sinal), que somadas não passam de 10% do valor atualizado do contrato;
• taxa de ocupação (também chamada de fruição) de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, contada do dia em que você recebeu a posse até o dia em que devolveu o lote;
• juros e multas de parcelas pagas com atraso;
• IPTU, taxas de associação e tarifas ligadas ao lote;
• impostos, custas e taxas de cartório da rescisão;
• a comissão do corretor, se ela estiver embutida no preço.

Atenção a um detalhe importante: os 10% são calculados sobre o valor do contrato inteiro, e não sobre o que você pagou. Para quem pagou pouco, esse desconto pode ser maior do que tudo o que foi pago.

E o prazo para devolver? Pela lei, a empresa pode devolver em até 12 parcelas mensais. Mas só começa a pagar depois de um prazo de espera (carência):

• se a obra do loteamento já terminou: até 12 meses depois da rescisão;
• se a obra ainda está em andamento: até 180 dias depois do prazo previsto para terminar.

Nos contratos de consumo, porém, esse parcelamento pode ser questionado. Em março de 2026, no AREsp 2.749.276/GO, a Quarta Turma do STJ considerou abusivo o parcelamento da devolução em um caso de relação de consumo e aplicou a Súmula 543 (Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJEN 19/03/2026). A decisão vale para aquele caso. Por isso, o contrato e as circunstâncias de cada um precisam ser analisados.

→ Inteiro teor do AREsp 2.749.276/GO no STJ

Quanto o vendedor pode reter? O STJ vai decidir. Em 30 de junho de 2026, a Segunda Seção afetou o Tema 1.464, com publicação em 4 de agosto de 2026. O tribunal vai definir o percentual e a base de cálculo do que o vendedor pode reter quando o comprador desiste de um lote ou terreno sem construção, em contratos assinados depois da Lei do Distrato.

Os recursos que servem de base são os REsps 2.255.394/MA e 2.255.370/MA, com relatoria do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Recursos especiais e agravos sobre o mesmo tema estão suspensos. Ainda não há resposta definitiva.

→ Decisão de afetação do REsp 2.255.394/MA (Tema 1.464) no STJ

Taxa de ocupação em terreno sem construção: o STJ está dividido.

• A Quarta Turma aceitou a cobrança no REsp 2.104.086, por maioria. O contrato era posterior à Lei do Distrato, previa a taxa e o comprador foi avisado antes.
• A Terceira Turma tem entendido que a taxa não é devida quando o lote não tem construção, porque a pessoa não usou o bem de forma econômica.

Essa divergência foi levada à Segunda Seção por meio de embargos de divergência.

→ Reportagem sobre a divergência (ConJur)

5. E quando quem atrasou foi a construtora?

Aqui o jogo vira a favor do comprador.

O art. 43-A da Lei 4.591/1964 permite um atraso tolerado de até 180 dias, mas só se isso estiver escrito no contrato de forma clara e em destaque. Passado esse prazo, e sem culpa do comprador, ele pode escolher:

• cancelar o contrato e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa do contrato e a correção, em até 60 dias; ou
• continuar com o contrato e receber uma indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, até a entrega. Essa indenização não se soma à multa do cancelamento.

6. Financiamento com o imóvel como garantia: a regra é outra

Alienação fiduciária é o financiamento em que o próprio imóvel fica como garantia da dívida até você terminar de pagar.

Nesse caso, valem duas condições: a garantia precisa estar registrada em cartório, e o comprador precisa ter sido oficialmente constituído em mora (ou seja, foi notificado para pagar e não pagou). Quando isso acontece, o STJ definiu que se aplica uma lei específica:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. (STJ, Tema Repetitivo 1.095, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção)

→ Tema 1.095 no portal do STJ

Na prática, funciona assim:

• Atrasar uma parcela não faz você perder o imóvel na hora. Existe um caminho legal: notificação, prazo para pagar, transferência da propriedade para o banco e, depois, leilão.
• Se o leilão render mais do que a dívida e as despesas, a sobra é sua e deve ser entregue em até 5 dias (art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997).
• Se não sobrar nada, nada volta.
• E tem mais: pela regra atual (§ 5º-A do mesmo artigo), o banco pode cobrar a diferença que o leilão não cobriu, salvo nos casos em que a lei extingue a dívida.

Por isso, agir antes de o banco ficar com a propriedade abre caminhos que deixam de existir depois.

7. Direitos que pouca gente conhece

• Quadro-resumo. Todo contrato de imóvel na planta ou de lote precisa ter, logo no começo, um quadro com preço, corretagem, índices de correção e o que acontece se o negócio for desfeito. Essas consequências devem aparecer em destaque, e você precisa concordar com elas assinando ao lado das cláusulas. Se faltar alguma informação e a empresa não corrigir em 30 dias, o comprador pode ter justa causa para encerrar o contrato (art. 35-A da Lei 4.591/1964 e art. 26-A da Lei 6.766/1979).
• Alguém pode assumir seu lugar. No imóvel na planta, se outra pessoa assumir o contrato e a incorporadora aprovar, a multa não é cobrada (art. 67-A, § 9º).
• Arrependimento em 7 dias. Comprou imóvel na planta em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora? Você pode desistir em até 7 dias e receber de volta tudo o que adiantou, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10).
• Acordo de distrato. As partes podem combinar condições diferentes das da lei (art. 67-A, § 13). Por isso, entenda os números antes de assinar.

8. Antes de parar de pagar ou assinar um distrato

• Junte o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento e as conversas com a empresa.
• Descubra qual é o seu tipo de contrato: imóvel na planta, lote ou financiamento com alienação fiduciária.
• Veja a data em que assinou. Contratos anteriores à Lei do Distrato seguem outra regra.
• Confira se houve atraso ou falha da vendedora.
• Peça por escrito a conta dos descontos.

Perguntas frequentes

A empresa pode ficar com tudo o que paguei?

A cláusula de perda automática é proibida. Mas os descontos que a lei permite podem, em alguns contratos, consumir todo o valor pago.

Lote sem construção pode ter taxa de ocupação?

O STJ já aceitou essa cobrança em um caso de loteamento posterior à Lei do Distrato, com previsão no contrato e aviso prévio ao comprador. Mas há também decisões do próprio STJ que afastam a cobrança quando o lote não tem construção. O resultado depende do contrato e da situação.

Quanto o vendedor pode reter no distrato de lote?

A lei traz os limites listados acima. Mas o STJ ainda vai definir o percentual e a base de cálculo no Tema 1.464, que ainda não foi julgado.

A devolução do lote pode ser parcelada?

A lei permite até 12 parcelas depois da carência. Mas, em um caso de relação de consumo, o STJ considerou esse parcelamento abusivo e mandou devolver de uma vez, como prevê a Súmula 543. Cada contrato precisa ser analisado.

A multa de 50% no imóvel na planta é válida?

A lei prevê esse limite quando há patrimônio de afetação. O STJ vai dar a palavra final no Tema 1.466.

Já assinei o distrato. Ainda dá para rever?

Depende das cláusulas e de como o acordo foi feito. Não existe anulação automática.

Cada contrato tem uma resposta

Distrato não é uma conta de porcentagem pronta. O resultado depende do contrato, da data em que foi assinado, do motivo do fim do negócio e de cada desconto aplicado.

A equipe do DOMAT lê o seu contrato e explica, com clareza, quais caminhos existem. Fale com o DOMAT pelo WhatsApp e entenda o que vale para o seu caso.

Conteúdo informativo, atualizado em 21/10/2026. Não substitui a análise individual do contrato. DOMAT Advocacia — Isadora Magalhães, OAB/BA 47.811 · OAB/MG 252.996.